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·"首付貸""以他人名義購房"或招致不利法
 

"首付貸""以他人名義購房"或招致不利法律后果

作者: 管理員 來源:南方日報 時間:04月18日

購房者不夠錢付房款,開發商“好意”提供“首付貸”服務;購房者沒有購房資格,“以他人名義購房”規避樓市政策……大亞灣區法院日前審理上述案件后,向公眾發出警示,“首付貸”和“以他人名義買房”是惡意規避樓市調控政策的行為,違反相關法律的管理性規定而不是強制性規定,對開發商、買房者來說,房屋買賣合同有效,但卻可能導致更不利的法律后果。

案例1 開發商提供“首付貸”后將購房者告上法庭

2015年6月,李女士購買了大亞灣鑫某置業公司一套商品房。因李女士首期資金不足,雙方除簽訂《商品房買賣合同》外,還簽訂《借款協議》。雙方約定:房款總價70萬元,首期款21萬元,鑫某置業公司向李女士提供借款13萬元用于支付首期款,分期還款,余款49萬元通過銀行按揭貸款方式支付。同時,鑫某置業公司還出具《承諾書》,承諾15日內辦理完按揭貸款手續。后來,李女士支付了首期款8萬元及維修基金5380元,陸續還款近6萬元。因鑫某置業公司開發的涉案樓盤不符合銀行授信政策未能通過按揭準入,李女士的銀行按揭貸款最終沒有通過審批。

鑫某置業公司訴至大亞灣區法院,請求解除商品房買賣合同、支付違約金及相關費用,但都被駁回。判決后,雙方均沒有提起上訴。

大亞灣區法院民一庭庭長周勇提醒,少數開發商向履行能力不足的購房者提供“首付貸”,在購房者因資金問題未交齊購房余款時,又企圖收回房源再高價賣出。然而,訴訟中并不能以“首付貸”違反相關政策為由進行抗辯。再加上該公司出現信用問題,為履行能力不足的購房者提供貸款,斷供風險更大,開發商也會因此被監管部門予以嚴厲處罰,存在較大經營風險。

案例2

“以他人名義購房”所幸證明自己是實際購房人

2016年6月,在中介公司牽線服務下,黑龍江的董先生因自己不符合在大亞灣購房的按揭貸款資格,便借用孫先生的名義購買程先生的一套二手房,簽訂了《惠州市二手房買賣及居間服務合同》。房屋處于抵押狀態,為“單獨所有”。雙方約定轉讓價格為60萬元,定金5萬元。合同簽訂后,董先生支付了購房款、傭金、稅費等共計63萬余元。

誰知,此后程先生的妻子聲稱不知道此事,夫妻兩人拒不配合履行協助辦理過戶手續,董先生訴至大亞灣區法院。法院判決支持董先生關于繼續履行房屋買賣合同和協助辦理過戶手續的請求。判決后,雙方均沒有提起上訴。

周勇提醒,雖然法院在該案中支持董先生的主張,但這是基于董先生能夠舉證證明其是實際購房人。如果不能證明的話,作為實際購房人需要承擔實際購房舉證不能的法律后果,掛名購房人轉賣、抵押、被繼承等行為都可能是有效的。此外,掛名購房人可能因實際購房人付款不及時而出現按揭信用問題,被納入失信系統。周勇表示,隨著樓市調控政策的落實執行,規避將越來越難實現。尤其是惠州施行的《關于進一步完善我市房地產市場監督管理的通知》,明確新房3年“鎖定期”、嚴禁“一房多賣”、杜絕首付貸、打擊虛假宣傳等,開發商和購房者可能面臨更大的市場、政策和法律風險。

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