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樓市成本陷迷局如何理解政府企業“兩筆賬”?

作者: 管理員 來源:網絡收集 時間:07月29日

嘉賓:陳立民 (前仲量聯行中國區董事)

主持人:上海證券報 于兵兵

土地價格究竟占房價比例有多少?這原本是一個簡單的統計問題,近日卻再次成為樓市熱議焦點。從今年初的兩會到今天,先是開發商拋出土地成本占房價50%的研究報告,后是國土部高調調研,最終出具報告稱地價僅占房價23.2%。近日,這一報告詳細內容浮出水面,一時又引起多方關注。

上海知名房地產專家、前仲量聯行中國區董事陳立民做客本期上證演播室,詳解這一輪政府與開發商的口水大戰。在陳立民看來,事件背后是政府與房地產企業對各自暴利質疑的解釋。但不能否認的一點是,多年來地價與房價互相助漲的真實關系一直存在,按政府的說法,地價占比會隨著開發周期的拉長而下降,而這個建立在房價一路上漲基礎上的地價占比下降,對于普通購房階層來說沒有絲毫受益。

上海證券報:這一輪國土部與開發商的房價地價之爭源起何時,經歷了怎樣的過程,最終結論如何?

陳立民:今年初,開發商集體表態,亮出一份旗幟鮮明的研究報告,憑數據“證明”地價占房價50%,直指房地產業的核心利益都讓給政府了。一時之間,議論沸騰,褒貶聲此起彼落。有認同開發商的,說政府乃房價居高不下的幕后黑手;也有反對開發商的,認為數據有偏差,開發商只不過拿數據來忽悠大眾,居心叵測云云。

到了6月份,國土部副部長、國家土地副總督察鹿心社在國新辦新聞發布會上表示,決定房價的關鍵因素或者根本因素是供求關系。針對此前市場所講土地偏緊、地價偏高,影響房價等現象,國土部做了系統調查。而結論是,目前國內地價占房價比為15%至30%,平均是23.2%。地價在房價中所占的比例遠遠低于鄰國。

雖然政府沒有公開報告細節,但23.2%說得斬釘截鐵、鏗鏘有力、擲地有聲,對本來略占上風的開發商們而言,可謂是一個正面回擊。

最近,政府終于公布報告內容,還引用了620個實際案例,以說明23.2%的來龍去脈。

上海證券報:那么,在50%和23.2%之間,究竟有怎樣的因果關系?哪個真哪個假呢?

陳立民:50%與23.2%誰真誰假?確切點說,這個提問是在問開發商和政府之間究竟誰該背房價居高不下的“黑鍋”?

咱們不妨仔細檢查雙方的數據。年初開發商提出的報告中,地價和房價均按當時的市場價計算,或者說,是200年9的地和2009年的房。5月份政府的報告中,地是2006年或以前的地,房則是2009年的房。

舉個例子吧。2007年,龍湖地產初涉上海,一舉拍得青浦趙巷的一塊住宅地,樓板價高達10600元/平方米。一年多后,從該地塊長出來的龍湖滟瀾山正式面市,單價僅16000元/平方米。當時,很多人認為,這個項目扯平就不錯,稍有不慎,設計略有偏差的話,則肯定要虧本。兩年后的今天,再看龍湖滟瀾山,已經賣30000元/平方米了。以2007年的地價,比2009年的房價,是35%左右;而以2009年的地價(即金地剛剛在趙巷拍得的塊地,樓板價超過14,000元/平方米),比2009年的房價,卻是50%。

由此我們可以看到,以此趨勢,今天的地價可能占房價達到50%,但開發商如果兩至三年后開盤,那可能就是23.2%了!

想深一層,近年高速發展的城市化,實為大城市凝聚了龐大需求。城市越發達,就會吸引更多人涌進來。只要經濟不出致命性的問題,捏在政府手里的土地肯定年年升值。因此,盡管鋼筋水泥價格不變,房價也會水漲船高。

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